Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist das Grunddokument für jede Eigentumswohnung. Man könnte auch sagen, sie ist ihre Geburtsurkunde. Denn mit der Teilungserklärung wird das Wohneigentum begründet. Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses oder einer Wohnanlage erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, dass er sein Eigentum aufteilt: in verschiedene Miteigentumsanteile. Das kann er allerdings nicht willkürlich tun, sondern jeder Anteil ist mit einer bestimmten Wohnung verbunden. Und diese Wohnung muss in sich abgeschlossen sein und über einen eigenen Eingang verfügen. Das ist das Sondereigentum, dass jeder Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt.
Sondereigentum, Teileigentum, Gemeinschaftseigentum
Die Teilungserklärung legt fest, wem was gehört. Das hat weitreichende Folgen, denn daraus ergibt sich, wer über welches Eigentum verfügen darf und wer für die Kosten aufkommen muss, wenn an dem Eigentum Veränderungen vorgenommen werden (müssen). Dabei sind die folgenden Begriffe zu unterscheiden:
• Sondereigentum: Damit wird die abgeschlossene Wohnung bezeichnet, zumindest die Teile, über die der jeweilige Eigentümer frei verfügen kann (das sind weniger, als viele Eigentümer glauben).
• Teileigentum: Darunter verstehen wir Sondereigentum, das jedoch nicht zu Wohnzwecken genutzt wird. Also Garagen, Kellerräume, Dachböden, aber auch Gewerberäume wie Büros oder Läden.
• Gemeinschaftseigentum: Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam. Darüber müssen sie gemeinsam beschließen, in der Regel auf den Eigentümerversammlungen. Die
Kosten, die für die Maßnahmen anfallen, trägt die Eigentümergemeinschaft, also jeder Eigentümer, und zwar gemäß seinem Miteigentumsanteil.
Darüber hinaus gibt es noch Sondernutzungsrechte, die ebenfalls in der Teilungserklärung festgelegt sind. Ein bestimmtes Sondereigentum (also die Wohnung, die Sie kaufen) kann mit bestimmten Nutzungsrechten verbunden werden. Was Sie da nutzen dürfen, ist jedoch Gemeinschaftseigentum.
Was damit gemeint ist, lässt sich leicht an einem Beispiel erklären: So ist Ihrer Wohnung vielleicht ein bestimmtes Kellerabteil zugeordnet. Das dürfen Sie und nur Sie nutzen. Doch ist es Gemeinschaftseigentum wie alle anderen Kellerabteile auch. Das heißt, wesentliche Veränderungen können Sie nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft vornehmen. Treten Schäden auf, muss dafür ebenfalls die Gemeinschaft aufkommen. Sondernutzungsrechte können auch Stellplätze betreffen, Terrassen oder bestimmte Abschnitte des Gartens.
Der Miteigentumsanteil
Jeder Wohnung wird ein bestimmter Miteigentumsanteil zugeordnet. In der Regel handelt es sich um die Fläche des Sondereigentums, also um die Wohnfläche, im Verhältnis zur gesamten Wohnfläche. Allerdings gibt es in der Praxis mehr oder weniger starke Abweichungen davon. Zum Beispiel, weil nicht genau gemessen wurde oder weil ein Ausgleich geschaffen werden sollte, wenn zum Beispiel eine bestimmte Wohnung mit Teileigentum oder Sondernutzungsrechten ausgestattet wurde, über das andere Wohnungen nicht verfügen.
Der Miteigentumsanteil ist aus zwei Gründen sehr wichtig:
• Von ihm hängt es ab, wie viel Stimmrecht Sie bei der Eigentümergemeinschaft haben.
• Er entscheidet darüber, wie hoch Ihr Anteil an den Kosten ist, die die Eigentümergemeinschaft zu tragen hat.
Was gehört zum Sondereigentum?
Über Ihr Sondereigentum können Sie frei verfügen und es so gestalten, wie Sie möchten. Dazu gehören alle Räume Ihrer Wohnung, aber eben nur, wenn man so will, das Innere: Außenwände und Fassaden, Geschossdecken und Böden gehören nicht dazu. Ebenso wenig wie die tragenden Wände, was unmittelbar einleuchtet, wenn Sie sich vorstellen, ein Eigentümer käme auf die Idee, die zu verändern, einen Durchbruch zu machen oder sie zu versetzen. Dadurch wäre die Statik des ganzen Hauses betroffen. Und so gehört nur der Bodenbelag zum Sondereigentum, nicht aber der gesamte Fußboden, also das, was darunter liegt. Und auch bei den Fenstern und Wohnungstüren gilt: Das, was nach außen zeigt: Außenfenster, die Außenseite der Wohnungstür, das ist Gemeinschaftseigentum. Soll heißen: Sie können es nicht einfach so umgestalten, wie es Ihnen gefällt, also Fenster und Türen gelb-violett streichen. Sie brauchen dazu die Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft oder besser noch: einen Beschluss. Was die Kostenverteilung betrifft, so lohnt es sich, genauer hinzuschauen: Es ist durchaus möglich, dass die Außenfenster zwar Gemeinschaftseigentum sind, jedoch jeder Eigentümer für den Anstrich “seiner” Fenster selbst aufkommen muss. Im Ergebnis macht das allerding häufig keinen großen Unterschied. Denn wenn die Eigentümergemeinschaft beschließt, einen Außenanstrich der Fenster vorzunehmen, müssen auch alle Eigentümer die Kosten tragen. Und da die Kosten nach den Miteigentumsanteilen aufgeteilt werden, läuft das in etwa auf dasselbe hinaus.
Der Aufteilungsplan
Die Teilungserklärung besteht aus drei Teilen. Der erste Teil enthält die Beschreibung des Gebäudes und wie es aufgeteilt ist. Die Nutzung der Räume ist festgelegt, die Miteigentumsanteile werden genannt. Der zweite Teil des Dokuments besteht aus einer oder mehreren Bauzeichnungen und Grundrissen, aus denen Sie Lage und Größe der Räume ersehen können. Die Nummerierung entspricht den Angaben aus dem ersten Teil oder sollte es zumindest tun. Sonst ist Streit vorprogrammiert.
Die Gemeinschaftsordnung
Im dritten Teil der Teilungserklärung werden die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander festgelegt. Man nennt ihn auch die “Gemeinschaftsordnung”. Bevor Sie eine Eigentumswohnung erwerben, sollten Sie sich diesen Teil aufmerksam anschauen. Neben den erwähnten Sondernutzungsrechten können auch besondere Regelungen getroffen worden sein, was das Stimmrecht und die Kostenverteilung betreffen. Auch eine Hausordnung kann Teil der Gemeinschaftsordnung sein, was ihr besonderes Gewicht verleiht und Änderungen deutlich erschwert. Prüfen Sie, ob in der Gemeinschaftsordnung Regeln festgelegt werden, die für Sie nachteilig sind. Und ob sich Unstimmigkeiten ergeben.
Welche Fehler können bei einer Nebenkostenabrechnung gemacht werde?
Über kaum ein anderes Thema streiten sich Mieter und Vermieter so häufig vor Gericht wie über die Nebenkostenabrechnung. Schon kleine Nachlässigkeiten können die ganze Abrechnung unwirksam machen. Wir zeigen Ihnen die wichtigsten Fehler, die Sie unbedingt vermeiden sollten.
1. Die Wohnung wird nicht genau bezeichnet
Name und Adresse des Mieters auf die Abrechnung zu schreiben, das ist in vielen Fällen nicht ausreichend. Vielmehr muss die Wohnung, für die der Mieter Nebenkosten zahlt, genau bezeichnet sein. Zum Beispiel: „1. Stock links“. Hat die Wohnung eine Nummer, können Sie auch die angeben. Entscheidend ist: Die Wohnung muss eindeutig zu identifizieren sein. Gehören Nebenräume oder -gebäude dazu, müssen auch die genannt werden – zumindest wenn für die irgendwelche Nebenkosten abgerechnet werden. Fehlt die genaue Bezeichnung der Wohnung, ist das ein Formfehler. Wenn Ihr Mieter den beanstandet, ist die ganze Abrechnung unwirksam.
2. Der Verteilerschlüssel ist nicht korrekt
Die Nebenkosten fallen für das ganze Haus an und werden dann unter den Mietparteien verteilt. Und zwar nach einem vorher festgelegten Schlüssel. Früher konnten Vermieter den nach „billigen Ermessen“ festlegen und verändern. Das ist nun nicht mehr so ohne weiteres möglich. Nach § 556a Abs. 1 BGB sind Sie gehalten, bei allen Nebenkosten, die Sie nicht nach Verbrauch oder Verursachung abrechnen, die Wohnfläche als Verteilerschlüssel anzusetzen.
In Ihrer Abrechnung müssen Sie bei jeder Kostenart den Verteilerschlüssel angeben. Sonst kann der Mieter nicht nachprüfen, ob alles korrekt ist. Bei der Wohnfläche zum Beispiel geben Sie die Quadratmeterzahl Ihres Mieters an – und die Quadratmeterzahl des ganzen Hauses oder der Wohnanlage. Beispielsweise: 65 qm/650 qm. Es genügt nicht, den Anteil anzugeben, also 1/10 oder 10 %. Der Mieter muss überprüfen können, ob Sie die Wohnfläche korrekt angegeben haben. Vielleicht misst er nach und stellt fest, dass die Angabe zu niedrig ist. Dann hat er Anspruch darauf, dass Sie den Verteilerschlüssel korrigieren und nach den neuen Werten abrechnen. Dadurch ändert sich womöglich auch die Abrechnung für andere Mieter.
3. Leerstände werden nicht berücksichtigt
Das Prinzip scheint so einfach: Die gesamten Kosten werden einfach unter den Mietern aufgeteilt. Dabei vergessen manche Vermieter die leerstehenden Wohnungen. Bei einem Mieterwechsel kann oft nicht gleich im Anschluss weitervermietet werden. Oder es gibt andere Gründe, warum Wohnungen nicht genutzt werden und zeitweise leer stehen. Bezogen auf das Thema Nebenkosten heißt das: Auch leerstehende Wohnungen müssen bei der Verteilung der Kosten berücksichtigt werden. Für die Kosten muss der Vermieter bzw. Eigentümer aufkommen.
Die Ausnahme sind Nebenkosten, die verbrauchsabhängig abgerechnet werden, also Wasser, Strom und Heizkosten. Doch, Achtung! Bei einer Zentralheizung wird ein Anteil verbrauchsunabhängig abgerechnet, die Grundkosten. Die werden nach der Wohnfläche verteilt – und auch hier müssen Sie die leerstehenden Wohnungen berücksichtigen und die Kosten selber tragen. Sonst haben Sie nicht ordnungsgemäß abgerechnet.
4. Der Vermieter übernimmt einfach die Abrechnung der Hausverwaltung
Wer eine Eigentumswohnung vermietet, der bekommt jedes Jahr von der Hausverwaltung eine Abrechnung über das Hausgeld. Dieses Hausgeld hat durchaus Ähnlichkeiten mit den Nebenkosten. Und die Abrechnung der Hausverwaltung ähnelt auch sehr einer Nebenkostenabrechnung. Und doch können Sie diese Abrechnung nicht einfach übernehmen. Darin sind nämlich Kosten enthalten, die Sie dem Mieter nicht berechnen dürfen: Beiträge für die Instandhaltungsrücklage, alle Kosten für die Verwaltung, für Reparaturen und für Modernisierungsmaßnahmen. Nebenkosten müssen laufende Kosten sein, solche, die „turnusmäßig“ anfallen. Das hat zur Folge, dass Sie bei bestimmten Kostenarten wie beim Hausmeister oder beim Fahrstuhl nicht die gesamten Kosten geltend machen können, sondern einen Anteil für Verwaltungsarbeiten und Reparaturen herausrechnen müssen. Besteht beim Fahrstuhl ein „Vollwartungsvertrag“, so müssen zwischen 20 und 50% der Kosten pauschal abgezogen werden. Ähnliche Abzüge können auch bei den Kosten für den Hausmeister in Frage kommen – je nachdem, welche Aufgaben er wahrnimmt. Reparaturen, die Betreuung von Handwerkern, Wohnungsübergaben, das Ablesen von Wasseruhren oder die Anschaffung von Gerätschaften, all das muss herausgerechnet werden. Eine gute Hausverwaltung gestaltet die Abrechnung über das Hausgeld so, dass Vermieter wissen, welche Positionen sie als Nebenkosten auf ihren Mieter umlegen können und wo sie Abzüge vornehmen müssen. Ist das nicht der Fall, dann sollten Sie bei der Hausverwaltung nachfragen. Doch beachten Sie: Gegenüber Ihrem Mieter sind Sie als Vermieter für die Abrechnung der Nebenkosten verantwortlich. Und damit auch für die Richtigkeit.
5. Die Abrechnung ist unverständlich
Im Detail mag die Abrechnung der Nebenkosten eine Wissenschaft für sich sein. Doch eine ganz wichtige Anforderung dürfen Sie niemals aus den Augen verlieren: Ihre Abrechnung muss nachvollziehbar und verständlich sein. Natürlich kann Ihr Mieter die Abrechnung nicht dadurch zu Fall bringen, indem er sich einfach „dumm stellt“. Doch sollte Ihre Aufstellung für einen Normalbürger ohne Vorkenntnisse zu verstehen sein.
Übersichtlichkeit und eine klare Struktur sind unbedingt zu empfehlen. Führen Sie die einzelnen Kostenarten auf, über die Sie abrechnen. Geben Sie die Gesamtkosten für diese Position an (für das Haus oder die Wohnanlage). Unmittelbar daneben den Verteilerschlüssel (z. B. 60 qm/600 qm Wohnfläche). Daraus errechnet sich der anteilige Betrag, den der Mieter bezahlen muss. Addieren Sie alle Beträge zusammen. Das sind die gesamten Nebenkosten, die der Mieter während der Abrechnungsperiode zu zahlen hat. Von dieser Summe ziehen Sie Vorauszahlungen ab, die der Mieter bereits geleistet hat. Daraus ergibt sich der Betrag, den der Mieter nachzahlen muss – oder erstattet bekommt.
Dieses Endergebnis sollten Sie besonders hervorheben. Muss der Mieter eine Nachzahlung leisten, so setzen Sie ihm dafür eine angemessene Frist. Und weisen Sie ihn abschließend darauf hin, dass er die Originalbelege bei Ihnen einsehen kann, wenn er das wünscht. Dann sollte Ihre Abrechnung zumindest formal in Ordnung gehen. Und das ist äußerst wichtig. Denn beanstandet Ihr Mieter einzelne Positionen in der Abrechnung (z. B. Hausmeisterkosten), so ist nur dieser Punkt strittig, aber die Abrechnung ansonsten gültig. Der Mieter muss also alle übrigen Nachforderungen von Ihnen erfüllen.
Solange Ihre Abrechnung aber formal nicht in Ordnung ist, muss Ihr Mieter gar nichts nachzahlen! Und wenn Sie die Frist für eine ordnungsgemäße Abrechnung verstreichen lassen (12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode), so haben Sie keinen Anspruch mehr auf Nachzahlungen! Mit anderen Worten: Wenn Sie wie die meisten Vermieter nach dem Kalenderjahr abrechnen, so haben Sie für die Abrechnung der Nebenkosten 2020 noch bis 31.12. Zeit. Bis dahin muss Ihre Abrechnung dem Mieter zugegangen sein. Und das müssen Sie im Streitfall nachweisen.
Was ändert sich 2021?
Wohnungsbauprämie und Einkommensgrenze werden erhöht
Der Beschluss der Bundesregierung ist schon ein wenig her, doch zu Jahresbeginn ist er in Kraft getreten: Die Wohnungsbauprämie für Bausparverträge wird erhöht. Bisher gab es für Bausparverträge einen staatlichen Zuschuss in Höhe von 8,8 Prozent der eingezahlten Leistungen. Diese Quote wird nun auf 10 Prozent erhöht. Dabei galt für die Einzahlungen bislang eine Obergrenze von 512 Euro für Alleinstehende und 1.024 für Paare. Die wird deutlich angehoben auf 700 Euro für Alleinstehende und 1.400 Euro für die Paare. In den Genuss kommen Sie allerdings nur, wenn Sie eine Einkommensgrenze nicht überschreiten: Bislang waren das 25.600 Euro an zu versteuerndem Einkommen für Alleinstehende und 51.200 Euro für Paare. Auch hier wurde der allgemeinen Entwicklung Rechnung getragen und kräftig erhöht: Auf 35.000 Euro für Alleinstehende und 70.000 Euro für Paare.
CO2-Abgabe sorgt für höhere Energiekosten
Zum Jahresanfang wird die neue CO2-Abgabe eingeführt, die von den Energieversorgern aufgebracht werden muss. In der Folge steigen die Energiepreise, zumindest für Öl, Sprit und Erdgas. Für Immobilienbesitzer heißt das in erster Linie: Heizen wird teurer. Allerdings halten sich die Mehrkosten erst einmal in Grenzen. So erhöht sich nach Schätzungen von Experten die jährliche Heizrechnung gerade mal um 50 bis 60 Euro – bezogen auf ein Einfamilienhaus. Aber diese Erhöhung ist nur der erste Schritt. Im Zuge des Emissionshandels, also des Handels mit den Rechten, eine bestimmte Menge an CO2 freizusetzen, soll die Abgabe nach und nach kräftig steigen. Davon verspricht sich der Gesetzgeber, dass die Verbraucher auf erneuerbare Energien umsteigen.
Maklerprovision wird geteilt
Noch im alten Jahr, nämlich am 23. Dezember 2020, sind die neuen gesetzlichen Regelungen über die Maklerprovision in Kraft getreten. In den Paragraphen 656 a-d BGB ist festgelegt, wie die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer künftig aufgeteilt werden muss. Demnach muss die Provision von beiden Seiten zu gleichen Teilen übernommen werden. Zumindest wenn (auch) der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Dann ist es nicht mehr möglich, dass der Makler dem Verkäufer die Provision erlassen kann. Der Verkäufer ist gesetzlich verpflichtet, den gleichen Anteil zu übernehmen. Außerdem legt das neue Gesetz fest, dass Maklerverträge der “Textform” bedürfen (also z. B. per E-Mail; die Unterschrift ist nicht unbedingt erforderlich). Mündliche Verträge sind hingegen nicht wirksam. Wohlgemerkt gilt das alles aber nur für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, die anderen Immobilienarten sind davon nicht betroffen.
Baukindergeld wird verlängert
Ursprünglich war das Baukindergeld auf den 31. Dezember 2020 befristet. Doch ist die Frist bis zum 31. März 2021 verlängert worden. Bis dahin muss der Kaufvertrag unterschrieben sein oder die Baugenehmigung vorliegen. Um das Baukindergeld zu beantragen, bleibt noch länger Zeit: Nämlich bis zum Jahresende 2023 kann der Antrag gestellt werden.
Für Solaranlagen endet Anmeldefrist am 31. Januar!
Wer eine Anlage zur Stromerzeugung hat wie zum Beispiel eine Solaranlage, die mit dem Stromnetz verbunden ist, muss die innerhalb von vier Wochen anmelden. Bis 31. Januar 2021 gilt allerdings eine Übergangsfrist. Bis dahin können auch noch ältere Anlagen angemeldet werden. Wer die Frist versäumt, erhält keine Vergütung aus dem Erneuerbare-Energien-Gesetz und riskiert eine Geldbuße. Anmelden können Sie Ihre Anlage unter folgendem Link:
§ Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)