§ Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)

§ Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Energetische Standards bleiben unverändert

Auf den ersten Blick könnte man meinen, dass sich nicht viel verändert hat. So sind die energetischen Standards für Neubauten und für Modernisierungen gegenüber der Energiesparverordnung von 2016 gleichgeblieben. Und doch ist das kein Grund, bei einem Neubau das Thema Energieeffizienz entspannter zu sehen. Eher im Gegenteil. Denn zunächst einmal fordern die Richtwerte von 2016 bereits ein beträchtliches Maß an Energieeffizienz. Zweitens sind die Fördermaßnahmen der KfW-Bank daran gekoppelt, diese Werte möglichst weit zu übertreffen: Je besser Ihr Haus gegenüber diesen Mindestwerten abschneidet, desto höher fällt die Förderung aus. Drittens aber hat die Regierung erklärt, die jetzt festgelegten Standards im Jahr 2023 zu überprüfen. Und zwar inwieweit sich damit die Klimaziele von 2030 erreichen lassen. Es ist also nicht unwahrscheinlich, dass in zwei Jahren die Anforderungen deutlich strenger werden. Daher lohnt es sich, bei einem Neubau über einen möglichst hohen Effizienzstandard nachzudenken. Nicht dass Ihre Immobilie bei der Fertigstellung schon bautechnisch überholt ist.

Nutzung erneuerbarer Energien ist verpflichtend

Bei Neubauten ist die Nutzung erneuerbarer Energien vorgeschrieben. Dazu gehören Photovoltaik- und Solaranlagen, Wärme-Kraft-Koppelungsanlagen sowie Fernwärme. Der gesamte Wärme- und Kältebedarf des Gebäudes muss zu mindestens 15 Prozent aus erneuerbaren Energien gedeckt werden.

Das neue Gesetz hebt auch den Förderdeckel von 52 Gigawatt installierter Leistung auf. Nunmehr werden alle neuen Solaranlagen über die Ökostrom-Umlage gefördert.

Verbot neuer Ölheizungen ab 2026

Aus Klimaschutzgründen ist der Einbau von Ölheizungen ab dem Jahr 2026 nicht mehr zulässig. Wenn Sie in einem bestehenden Gebäude die Ölheizung austauschen wollen, dürfen Sie das nur tun, wenn Sie die bereits erwähnte Mindestquote von 15 Prozent aus erneuerbaren Energien decken. Ausnahmen sind auch immer noch erlaubt, wenn es technisch nicht möglich ist, das Haus mit anderen Energieformen zu versorgen, wie zum Beispiel Gas oder Fernwärme.

Austausch- und Nachrüstpflichten

Bei den Bestandsbauten gelten bestimmte Austausch- und Nachrüstpflichten. Davon sind alle Mehrfamilienhäuser betroffen. Ausnahmen gibt es für Ein- und Zweifamilienhäuser, aber nur wenn Sie als Eigentümer seit Februar 2002 im Gebäude wohnen. Erwerben Sie ein Ein- oder Zweifamilienhaus, haben Sie zwei Jahre Zeit, die Pflichten zu erfüllen. Konkret geht es dabei um den Austausch von Heizkesseln von Öl- und Gasheizungen. Ist der Kessel älter als 30 Jahre, muss er ausgetauscht werden. Davon ausgenommen sind Brennwert- und Niedertemperaturkessel. Im Zweifel gibt der Bezirksschornsteinfeger Auskunft.

Anforderungen an eine energetische Sanierung

Wird die Fassade oder das Dach saniert, werden Fenster ausgetauscht, macht das Gesetz bestimmte Vorgaben für den Wärmedurchgangskoeffizienten, den sogenannten U-Wert. So dürfen Außenwände oder Decken, die an Außenwände grenzen, den U-Wert von 0,24 nicht überschreiten. Bei Fenstern sind als U-Wert 1,3 vorgeschrieben.

Bei einer umfangreicheren Sanierung muss eine energetische Gesamtbilanz aufgestellt werden. Dabei gelten für ein saniertes Gebäude nicht ganz so strenge Vorgaben wie für einen Neubau. Der Energiebedarf darf um 85 Prozent höher liegen.

Pflichttermin beim Energieberater

Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus erwirbt, für den ist nach § 80 Abs. 4 GEG ein „informatorisches Beratungsgespräch mit einem Energieberater“ vorgesehen. Dieses Gespräch soll nach „Übergabe des Energieausweises“ stattfinden, sofern es kostenlos möglich ist. In dem Energieausweis finden sich ja bereits die wichtigsten Daten zu Energiebilanz und auch Hinweise zu möglichen Sanierungsmaßnahmen. Als Energieberater kommen die Personen in Frage, die berechtigt sind, die Energieausweise auszustellen. Fündig werden Sie in der Datenbank des Verbandes der Gebäudeenergieberater Ingenieure Handwerker e.V. (GIH) (abrufbar unter: https://geg-beratung.de). Auch die Verbraucherzentralen bieten kostenlose Beratungsgespräche an und stellen Ihnen eine Bescheinigung aus (Kontakt unter www.verbraucherzentrale-energieberatung.de).

So ein Beratungsgespräch ist ebenfalls Pflicht, wenn Sie umfangreichere Sanierungen planen (§ 48 GEG). Handwerker, die ein Sanierungsangebot abgeben, müssen den Eigentümer schriftlich auf die Beratungspflicht hinweisen. Mehrfamilienhäuser sind von der Beratungspflicht ausgenommen.

Energieausweis weist CO2-Emissionen aus

Im fünften Teil des Gesetzes finden sich die Bestimmungen für den Energieausweis (§§ 79 bis 88 GEG). Die Unterteilung zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis bleibt bestehen. Ebenso unverändert sind die Anlässe, zu denen der Energieausweis erstellt, vorgezeigt oder übergeben werden muss. Neu ist, dass die kostengünstigeren Verbrauchsausweise nicht mehr „unbesehen“ ausgestellt werden dürfen. Wer den Ausweis ausstellt, muss das Gebäude vor Ort bewerten – oder anhand aussagekräftiger Fotos. Bei inspektionspflichtigen Klimaanlagen muss das Datum der nächsten Inspektion festgehalten werden. Und schließlich werden bei den neuen Energieausweisen auch die CO2-Emissionen des Gebäudes ausgewiesen. Dabei gibt es eine Übergangsfrist bis zum 31. Mai 2021. Erst die Ausweise, die ab Juni ausgestellt werden, müssen den neuen Anforderungen entsprechen. Bestehende Ausweise bleiben weiterhin gültig (bis zu ihrem Ablaufdatum, zehn Jahre nach der Ausstellung).

WEMoG

Was Sie über das neue WEG-Gesetz wissen sollten

Am 1. Dezember ist es in Kraft getreten, das „Gesetz zur Förderung und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“, das „Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz“, das „WEMog“ abgekürzt wird und das von Fachleuten als „Reform im Wohnungseigentumsrecht“ bezeichnet wird. Dieses Gesetz bringt zahlreiche Veränderungen mit sich, die Folgen haben für Besitzer und Käufer von Eigentumswohnungen, aber auch für Mieter und Vermieter. Über die Reform haben wir schon berichtet (MIB 7/2020), als das Gesetz noch in der Planung war. Erfahren Sie in diesem Beitrag, was künftig gilt.

Sanierung und Modernisierung sind leichter möglich

Ein altbekanntes Problem: Ein einzelner Eigentümer konnte notwendige Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum blockieren. Deshalb herrscht bei vielen Eigentümergemeinschaften ein Modernisierungsstau – zum Schaden der Gemeinschaft.

Hier will die Reform Abhilfe schaffen: Künftig kann die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen, dass solche Arbeiten durchgeführt werden (§ 20 Abs.1 WEMoG). Und was die Verteilung der Kosten betrifft, greift hier ein abgestuftes Verfahren: Bei einem einfachen Mehrheitsbeschluss teilen sich diejenigen Eigentümer die Kosten, die für die Maßnahme gestimmt haben. Beschließt die Gemeinschaft jedoch mit einer Zweidrittelmehrheit der abgegebenen Stimmen die Maßnahme, müssen alle zahlen – entsprechend ihren Miteigentumsanteilen. Zumindest wenn diese Zustimmung mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert (§ 21 Abs.2 Nr. 1 WEMoG). Es ist also nicht möglich, dass eine Gruppe engagierter Eigentümer diejenigen überrumpelt, denen das Haus mehrheitlich gehört.

Und es gibt eine weitere Einschränkung: Ist die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden, können die nicht allen Eigentümern aufgebürdet werden. Dem steht wiederum die Regelung gegenüber, wonach sich alle Eigentümer an den Kosten beteiligen müssen, wenn die sich „innerhalb eines angemessenen Zeitraums“ amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEMoG). Dabei bleibt offen, wie viele Jahre ein angemessener Zeitraum umfassen darf. Darüber werden dann wohl die Gerichte befinden. 

Was einzelne Eigentümer einbauen dürfen

Bestimmte bauliche Maßnahmen sollen vereinfacht, um nicht zu sagen: vorangetrieben werden. So ist es künftig möglich, dass jeder Wohnungseigentümer auf eigene Kosten eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge errichten lässt – und dabei Gemeinschaftseigentum nutzt. Gleiches gilt für den Einbau eines Treppenlifts, für Maßnahmen zum Schutz vor Einbrechern und für Einrichtungen, die den Zugang zu schnellem Internet ermöglichen (§ 20 Abs. 2 WEG).

Anspruch auf zertifizierten Verwalter

Lange war im Gespräch, dass gewerbliche Verwalter verpflichtet werden sollten, einen „Sachkundenachweis“ zu erbringen und damit professioneller zu werden. Dieser Punkt ist nun etwas aufgeweicht worden. Demnach besteht keine Verpflichtung für den Verwalter, seine Qualifikation nachzuweisen, um eine Gewerbeerlaubnis zu bekommen. Allerdings hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, die Bestellung eines „zertifizierten“ Verwalters zu verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEMoG). Diese Zertifikate werden nach einer Prüfung bei einer IHK vergeben. Welche Inhalte dabei zum Tragen kommen und wie die Prüfung im Einzelnen abläuft, das wird derzeit erarbeitet. Auch gibt es großzügige Übergangsfristen, nicht zuletzt auch, um die Prüfungsämter zu entlasten. Die Maßnahmen werden wohl erst langfristig greifen.

Für kleinere Eigentümergemeinschaften (mit weniger als neun Einheiten), die von einem der Eigentümer verwaltet werden, gilt zudem eine Sonderregelung: Hier genügt es nicht, dass ein Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. Es muss sich mindestens ein Drittel der Eigentümer dafür aussprechen. Das wäre dann zwischen zwei und drei Eigentümern. Oder wenn es nur drei Einheiten gibt, genügt dann doch wieder einer.

Stärkere Stellung des Verwalters

Der Verwalter bekommt mehr Verantwortung und mehr Befugnisse. Zwar nicht ganz so viel, wie zeitweise im Gespräch war, aber über Maßnahmen von „untergeordneter Bedeutung“ kann er ohne

Beschluss der Eigentümergemeinschaft entscheiden. Wie umfangreich die Maßnahmen sein dürfen, das richtet sich nach der Größe der Anlage. Mit der Größe wächst auch der Umfang der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich veranlassen kann. Typische Fälle sind Reparaturen, aber auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen sowie die Eintreibung von Hausgeld durch Klageerhebung.

Dabei ist es die Eigentümergemeinschaft, die für den Verwalter die Grenzen festlegen kann. Sie kann ihm für bestimmte Aufgaben und Aufträge in bestimmter Höhe die Eigenverantwortung übertragen oder auch entziehen. 

Und schließlich kann der Verwalter die Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten vertreten. Nur wenn er Darlehens- oder Grundstückskaufvertrag für die Gemeinschaft abschließen will, braucht er deren Beschluss. 

Verwalter kann leichter abberufen werden

Gewissermaßen als Ausgleich für die gewachsene Macht des Verwalters kann ihn die Eigentümergemeinschaft leichter abberufen. Vorher war es erforderlich, dass ein „wichtiger Grund“ dafür bestand. Das ist nun nicht mehr nötig. Ein einfacher Beschluss genügt. Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet dann der Verwaltervertrag.

Zugleich wird der Verwaltungsbeirat aufgewertet. Die Anzahl seiner Mitglieder kann frei bestimmt werden. Zu seinen Aufgaben gehört nun ausdrücklich auch die Überwachung des Verwalters (§ 29 Abs. 2 WEMoG).

Eigentümerversammlungen werden flexibler

Die neuen Regelungen, die für die Eigentümerversammlungen gelten, waren lange überfällig: So sind diese Versammlungen unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer (bzw. ihrer Eigentumsanteile) beschlussfähig. In der Vergangenheit mussten unzählige Versammlungen abgesagt und verschoben werden. Diese Neuregelung dürfte viel Geld sparen.

Zugleich ist es erlaubt, dass Eigentümer an diesen Versammlungen online teilnehmen. Reine Online-Veranstaltungen soll es aber auch in Zukunft nicht geben.

Zu der Eigentümerversammlung kann nun auch per E-Mail eingeladen werden. Im Gesetz heißt das „in Textform“. Zuvor war die „Schriftform“ erforderlich, also die Einladung per Brief. Dafür wurde die Frist verlängert. Nunmehr muss drei Wochen vor der Versammlung eingeladen werden. Bislang waren es zwei.

Nebenkostenabrechnung wird einfacher

Das freut die Vermieter: Nunmehr ist es erlaubt, für die Abrechnung der Nebenkosten den Schlüssel

„Miteigentumsanteil“ zu verwenden. Bislang musste nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Und zwar quadratmeter-genau. Da es immer wieder Abweichungen zwischen Miteigentumsanteil und Wohnfläche gibt, mussten Vermieter die Abrechnung des Hausgeldes häufig umrechnen. Das Hausgeld wird ja von der Verwaltung nach Miteigentumsanteil abgerechnet. Nun können die Vermieter die umlagefähigen Kostenpositionen einfach übernehmen.

Ein letzter Punkt: Ließ sich der Verwalter mit der Abrechnung des Hausgeldes sehr viel Zeit, so musste früher der Vermieter für die Folgen geradestehen. Wenn er die Nebenkosten nur verspätet abrechnen konnte, musste er womöglich auf Nachzahlungen vom Mieter verzichten. Das hat sich nun geändert: Wenn er nachweisen kann, dass er alles getan hat, um den Verwalter zu einer fristgerechten Abrechnung zu drängen, hat der Vermieter die Gründe für die Verspätung nicht zu vertreten – und daher Anspruch auf eine mögliche Nachzahlung. 

Link zum WeMoG